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法拍房也限购?!成都还能捡漏吗?
发布时间:2021-02-19 阅读次数:51 返回上一页

        近一个月,深圳、上海的房地产市场风云变幻。在火爆的行情之下,楼市调控的补丁迅速跟上。春节假期前夕,深圳出台了二手房价格指导的调控政策,而上海在继1月21日楼市调控新政“沪十条”出台后,1月25日再度将法拍房也明确纳入了限购范围内。

        法拍房限购在一线城市早就是标配:北京早在2017年3月就将法拍房纳入了限购,而上海则是此前一线城市中唯一一个法拍房不限购的城市。当然,2021年1月25日之后,上海“法拍房不限购”的这个漏也补上了。

        法拍房限购政策出台的背后,是市场高热度所造成的高价,比如此前上海的多数法拍房,成交均价都远超周边二手房。那么在法拍房仍未实施限购的成都,市场状况又如何呢?此前有着“捡漏”之称的购房渠道,现在还适用吗?

Part 1

核心地段很热闹,大源一法拍房成交价达4.8万元/㎡

        近日,在阿里司法拍卖网上,看到了成都的法拍住宅,也有不少“亮眼”的拍卖结果。

比如之前拍卖的天悦府小区。起拍价约235万,60人报名参与竞拍,经过188轮竞价,成交价格达到了约653万。这套建面约135.57㎡的高层住宅,成交均价达到了约4.8万元/㎡!

        单就天悦府这个小区所在的地段位置,大源天府一街完全可以说得上是城市核心地段了。从小区的品质上看,建成于2015年、房龄仅5年,园林等内部品质都较好,小学划片对口成都蒙彼利埃小学,初中对口成都石室天府中学(锦城湖校区),是不少家长追逐的“学区房”。

        但我们从贝壳网的二手房成交记录来看,天悦府现在的参考均价在3.5万元/㎡左右,同面积段的二手房成交记录今年1月的成交价约3.8万元/㎡。相当于法拍房的成交价比二手房价格足足高出了1万元/㎡!其4.8万元/㎡价格,基本上相当于买了一套金融城的顶级豪宅!

        在如今成都被看好的高新区,一套来自中海翠屏湾小区的法拍房,同样是受到了热捧。

        在2021年2月的第一天,中海翠屏湾一套建面117.2㎡的高层住宅,在起拍价约213万、市场评估价约304万的基础上,经过27人报名、155轮竞价后,最终以约423万的总价成交!成交单价达到了约3.6万元/㎡!

        虽然2020年高新区的小升初多校划片试点之后,小区中海翠屏湾对口的小学为芳草小学(南区),对口的初中则是如今大火的“高五”片区中的成都市第七中学初中学校(天环校区),成都市第七中学初中学校(锦城校区),成都市石室天府中学(交子校区),其二手房价格在2020年成为了成都上涨幅度最大的小区之一,但其一月最新的成交价也只在2.7-3万元/㎡,成交价最高的一套住宅约3.35万元/㎡。也就是说,这套同样带有学区价值的法拍房,即便是一个偏刚需的小区,竞价者也愿意以高出市场价超5000元/㎡的价格购买。

        在青羊区人民公园旁西府少城小区的一套建面约83.04㎡的法拍房,在起拍价约160万的情况下,最终成交价直接翻了倍达到了约332万,成交单价约4万元/㎡!

        西府少城这个小区划片对口石室联合中学蜀华分校,是青羊区第一所9年制学校,由于“5+4”学制以及近两年出口的成绩大放异彩,开始成为不少家长追逐的优质学区。但贝壳网上的数据显示,西府少城在1月的二手房成交单价也才3.2万元/㎡左右,2月成交的这套法拍房也是直接高出了约8000元/㎡!

        除此之外,在近两个月的成交记录中,还有不少主城区的法拍房,如果房龄不老,即便没有好的“学区”价值加持,其最终的成交价都要高于正常的二手房价格:

  • 青羊区恒大翡翠华庭小区一套刚需户型法拍房成交单价近2.7万元/㎡,而同面积段二手房成交价约2.2-2.5万元/㎡左右;

  • 武侯区华宇蓉国府小区一套改善户型法拍房成交单价近3.3万元/㎡,而正常二手房成交价约3万元/㎡;

  • 天府新区海伦天麓小区一套法拍洋房成交单价近2.9万元/平方米,而同面积段户型的二手房成交价约2.5万元/㎡;

  • 高新区天鹅湖花园小区一套高层法拍房,成交单价近2.1万元/㎡,而二手房成交价则在1.7-1.9万元/㎡左右。

看着这些溢价成交、部分房源甚至是高溢价成交的法拍房,似乎曾经作为“捡漏”的购房渠道,已经不是从前的意义了。那么,成都的法拍房市场真的就无漏可捡了吗?

Part 2

大部分法拍房的市场际遇:成交价远低于市场评估价

        其实通过上面列出的溢价成交的法拍房例子,可以看到这些房源基本都是位于主城较好的城市地段,要么是楼龄在10年内的次新房,要么就附加了好的学区价值,而房产的居住品质越高,最终的成交溢价力就越高。

        但是,在阿里司法拍卖网上所展示的近2万套法拍房中,绝大部分房源都不是主城核心地段的优质房产。在这部分法拍房中,除了主城区域的老破小、老破大,还有近郊、远郊区域的老房子和次新房。

从这些房子最终的成交概况来看,除了少量的房源能与市场评估价差不多的价格成交,大部分房源的成交价都低于市场评估价。

        其实,法拍房这样的成交行情,正是与购房者的购房心理以及当下成都的二手房市场行情相契合的。

        首先,购房者大都是在既定的预算之下,追求更加优质的房产。占据着主城好地段,房龄越新、占据的配套价值更多,房产也就越有价值。而地理位置较为偏远的刚需小户,尤其是老破小,几乎只有自住的刚需会纳入考虑,而这一部分购房者通常又是溢价支付能力有限的那一部分购房者。所以,无论是投资还是自住,主城地段的学区次新房,溢价率都是最高的。

        其次,在当前成都普通的二手房市场,核心地段的好学区房呈现出愈发稀缺且不断增值的态势,就算是拥有这类房子购房资格的购房者,都难以在预算之内买到心仪的房子,所以对于没有购房资格的那些购房者,想要拥有这类房产,只有在法拍市场上通过更高的溢价才能获得了。当然,这类购房者愿意花高于市场价的代价竞得法拍房,除了个别对特定房源有着特别的情感因素外,大部分购房者还是对这些房子后市的价值持续看好。

        所以,在当下成都法拍房不限购的现状下,如果真的是想“捡漏”的、刚需自住的购房者,看看近郊区的法拍房,还是有不少机会的。

Part 3

不限购?购买法拍房仍需谨慎

        因为成都不少法拍房都不执行成都市“单身无房限购1套住宅、家庭限购2套住宅”的限购政策,且拍卖价都远低于市场价,所以很多购房者尤其是被限购了的购房者,都愿意通过法拍房市场的渠道买房。但基于法拍房的特殊性,小编还是要提醒购房者购买法拍房需谨慎,尤其要做好背景调查和风险规避。

        首先,并非所有法拍房都不限购。比如,不少拍品所有人为公司所有,都要求竞买人应当符合当地限购政策规定的条件。所以,在缴纳保证金参与竞拍前,一定要确保自己有竞买资格,否则竞价成交后,缴纳的保证金也可能打水漂。

        其次,法拍房之所以通过法院拍卖,往往都是有债务、抵押等问题,才会走上法院拍卖的路。所以,在参与报名竞拍前,要认真阅读拍卖公告及做好房屋的背景调查,规避后期的交易风险。比如,拍卖公告一般会明确房屋的租赁情况、产权证、装修情况、是否腾空等。

        当然,拍卖公告只能初步规避风险,要真正规避风险,最好是到房产交易中心进行产权调查,明确房屋的土地性质,是否有产权证、税费、抵押等情况。划拨用地的房子,可能不能过户,且存在高额的税费与高额的土地出让金,而有关联抵押(联合抵押)物的房屋,后期房屋产权的办理速度就会拉垮。

        要规避风险,还要到房屋实地看样,现场明确是否租赁、是否腾空、房屋本身瑕疵等,到物业核查房屋水电、物业、维修基金等欠费情况。若是学区房,还要到对口学校确认学位是否被占用。

确定要参与房屋的竞拍,关于竞拍的保证金也有着不少知识点。

  • ①保证金一般是起拍价的10%(不同房源可能有所差别),一般情况下,保证金都是几十万;

  • ②缴纳保证金时,谁买房就用谁的身份证,竞拍成功后的首付、尾款都必须用实名制账户缴纳;

  • ③若拍卖成功,保证金会抵到房款里,若拍卖失败,保证金会在3-7个工作日退回原账户;若成交后买受人悔拍,缴纳的保证金不予退还。

最后,因为法拍房的个别属性及拍卖细则不同,可能会有高昂的税费,导致竞得的购房者可能最终悔拍,除了上面提到的划拨用地的房子,建议以下几类房子也尽量别碰:

  • ①开发商破产的房子,买受人承担的税费可能包括开发商的多项税费,税费高且可能税费核算时间长,拉长过户周期;

  • ②异地法院上拍税费各付的,且拍卖公告中没有明确说是买方先行垫付,后由法院退税的。因为高价拍下来后,法院有可能找不到原房主,最终只能自己承担全部税费;

  • ③公司名下的,权利人是公司的法拍房,税费要比个人的高很多;

  • ④没有拿到权证的合同房,可能会涉及到两次契税、全额的增值税、个税。